Il est indispensable de sécuriser votre portefeuille en plaçant votre argent dans des produits diversifiés. Un des meilleurs supports d’investissement qui permettent cette diversification : la société civile de placement immobilier (SCPI). Quelle particularité pour ce type d’actif et comment bien effectuer cette opération de diversification ?
Rappel : la SCPI, une alternative à l’immobilier physique
La SCPI est un produit pierre-papier qui est une excellente alternative à l’immobilier physique. D’abord, de par son prix d’achat qui est accessible au grand public, à la différence de celui de l’immobilier traditionnel qui est plutôt sélectif. Ce sont des parts de sociétés que vous achetez lorsque vous investissez en SCPI, et non l’immobilier lui-même. En effet, la société de gestion en charge de leur pilotage prend en main l’acquisition d’un ensemble d’immeubles pour constituer un patrimoine diversifié, suivant différentes typologies. Vous percevez alors des loyers provenant de ces derniers, qui peuvent être résidentiels ou professionnels.
Diversifier selon le type de SCPI
Les SCPI sont classées en 2 principales catégories et sur la base desquelles vous pourrez réaliser votre diversification. Celles-ci sont les suivantes :
- les SCPI fiscales, qui sont composées d’immobiliers résidentiels. Les neufs sont exploités sous le dispositif Pinel, les anciens classiques sous le régime du déficit foncier et les anciens à caractère historique sous la loi Malraux. La segmentation se fait, dès lors, à ce niveau afin d’optimiser votre défiscalisation
- les SCPI de rendement, qui sont constituées d’immobiliers professionnels. On distingue aujourd’hui 8 classifications de ces derniers, suivant leur prépondérance : bureau, commerce, résidentiel, locaux d’activité et logistique, santé et éducation, hôtels et tourisme, alternatifs, diversifiés. La diversification à partir de ces différentes typologies s’avère fructueux, non seulement en termes de rendement mais aussi de loyers.
Diversifier par localisation
Les conjonctures économiques diffèrent d’une région à l’autre, voire d’un pays à l’autre. Pour sécuriser votre placement SCPI, diversifier par localisation s’avère donc prudent. Les SCPI en effet choisissent différentes zones géographiques pour développer leur patrimoine immobilier. Certaines privilégient Paris et l’Île-de-France, tandis que d’autres choisissent les régions, voire les pays étrangers, en zone euro et hors zone euro.
Votre propre diversification pourra alors reposer sur ces différents paramètres, en tenant toutefois compte de votre fiscalité puisque celle-ci diffère d’un pays à l’autre. De manière générale cependant, la fiscalité étrangère est plus avantageuse, d’autant que des conventions fiscales bilatérales sont signées afin d’éviter la double imposition.
Diversifier dans le mode d’acquisition
Les SCPI vous permettent de mettre en place la stratégie la plus adaptée à vos objectifs financiers et patrimoniaux, grâce à plusieurs possibilités. Vous pouvez profiter de celles-ci en même temps en optant pour la diversification. Ces solutions sont les suivantes :
- l’achat cash : cette option a pour avantage de profiter pleinement des dividendes sans avoir à planifier le remboursement comme dans le cas de l’achat à crédit
- l’acquisition à crédit : son principal avantage est de permettre de profiter de l’effet de levier pour accroître progressivement votre capacité d’investissement
- l’acquisition en nue-propriété, si vous êtes une personne physique : vous acquérez vos parts suivant une décote qui s’étend jusqu’à 30% et plus. Vous êtes exonéré d’impôt foncier et de taxe d’habitation pendant la durée du démembrement
- l’acquisition en usufruit, si vous êtes une personne morale : en plus de la décote sur le prix d’achat, comme dans le cas de la nue-propriété, le principal atout que vous tirerez de cette option est la déduction des dotations aux amortissements
- l’achat via l’assurance-vie : cette solution très rentable est recommandée si votre objectif est d’épargner, sur le moyen terme (pendant au moins 8 ans) et le très long terme (pour la retraite).
